誰もが知っておいて損はない – 不動産投資成功の理由と、失敗の原因

不動産投資では、資金の大部分をローンで調達して、毎月の家賃収入からローンを払います。残ったお金が利益となります。

ローン期間を長くすれば、毎月のローン返済額が減る分、残る利益は増えます。まさに打ち出の小槌です。

よって、不動産の規模を大きくすれば、収益が本業のお給料を超えてきます。そして、リタイヤしようという話になります。

しかし、不動産投資はそんなに簡単なものなのでしょうか？

毎月の収益がプラスでもリタイヤしてはいけない

不動産投資に対して、冒頭の話のようなイメージを持っていると危険です。ローン期間を延ばせば毎月に収益が増えるという話は、数字のマジックです。

実際には利子の支払いが増える分、トータルの利益は減ってしまいます。

そして、重要な事実を見落としています。不動産は老朽化して、年々価値が下がっていくということです。

株式投資に例えると、不動産投資は年々価格が減少する株式をローンで大量に購入して、配当金でローンを返済していくようなものです。

10年落ちの中古マンションを30年ローンで購入したとして、ローンが終了した30年後に今と同じように入居者が付くでしょうか？同額の家賃をとれるでしょうか？40年落ちのマンションですよ。

つまり、不動産価格の下落+解体更地費用よりも、家賃収益による資金回収が先行しないと、結果的にマイナスになってしまうということです。

いくら毎月の収益がプラスでも、借金が減らないことには本当の利益ではないのです。

毎月の家賃収入で生活しようと考える前に、回収のゴールが見えるまでは、収益は前倒しで繰り上げ返済していくほうがセーフティーです。

膨大な借金が残っているのにもかかわらず、月々のキャッシュフローを利益として、生活費として抜いてしまうと、将来が不安です。不動産投資の成功と失敗の境目は、この辺にあるのでしょう。

不動産投資では、都合の良いように解釈するケースが多いように思います。億を超える物件を高金利でフルローンに近い条件で購入して運用する話を、これまで何度も聞きました。耳を疑いました。

「数字のマジック」で、自らを納得させているのでしょう。しかし、今は良いですが10年後は状況はもっと悪くなっているはずです。

本書では、数字のマジックに惑わされず、不動産投資の正しい収益化イメージを学ぶことができます。特に、流通価格下落モデルと損益トライアングルによる収益化のイメージは、視覚的で分かりやすいです。

不動産投資で成功できる理由は、正しい収益化のイメージが頭の中にあることでしょう。

損益トライアングルを利用した、築年数グループ毎の成功セオリーの考察や、間取り一つで客付けが変わる話など「地に足の着いた不動産投資」の最新ノウハウを学ぶことができます。

不動産投資に興味がある方は必読でしょう。

沢孝史筑摩書房 2014-12-09